Quando si vive in affitto, uno dei dubbi più frequenti riguarda il pagamento dell’IMU, l’Imposta Municipale Unica. Negli ultimi anni la normativa è stata oggetto di numerose modifiche, generando non poca confusione tra i contribuenti. Una delle domande ricorrenti è se anche gli inquilini, ovvero chi occupa un immobile in affitto, siano tenuti a versare questa tassa, o se l’obbligo riguardi esclusivamente i proprietari degli immobili.
L’IMU: chi deve pagarla?
L’IMU è una tassa patrimoniale che grava sui proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli. Dal momento dell’entrata in vigore nel 2011, l’imposta ha subito diversi aggiustamenti. Attualmente, secondo le disposizioni vigenti, il versamento dell’IMU spetta esclusivamente al proprietario dell’immobile o al titolare di un diritto reale (come l’usufruttuario) sull’immobile stesso. Gli inquilini, di regola, sono esenti dal pagamento dell’IMU: anche se occupano e utilizzano un’abitazione in locazione, la normativa non prevede alcun obbligo diretto nei loro confronti.
Fino al 2020, una parte di tassazione immobiliare poteva gravare anche sugli inquilini tramite la TASI – la tassa sui servizi indivisibili – ma l’abolizione di quest’ultima ha sancito definitivamente che l’IMU sia un’imposta di esclusiva competenza del proprietario.
Situazioni particolari ed eccezioni
Vi sono tuttavia casi particolari da conoscere. Se nella scrittura del contratto di locazione viene inserita una clausola specifica che prevede il pagamento dell’IMU a carico dell’inquilino, questa previsione non è nulla né contraria alla legge: a stabilirlo è anche la Corte di Cassazione, in più sentenze. In pratica, seppure la legge indichi nel proprietario il soggetto passivo, nulla vieta alle parti – in fase di redazione contrattuale – di concordare che il conduttore (inquilino) si faccia carico della tassa, magari in cambio di una riduzione del canone mensile o di altre agevolazioni.
Ciò nonostante, questa rimane un’eccezione e non una regola. La responsabilità fiscale nei confronti dello Stato è sempre e comunque del proprietario, che rimane il soggetto obbligato nei confronti del Comune; in caso di mancato versamento, sarà lui a risponderne, anche se l’inquilino si era impegnato contrattualmente a pagare. In pratica, per tutelarsi, il proprietario dovrà assicurarsi dell’effettivo pagamento da parte dell’inquilino qualora questa particolare clausola fosse prevista.
Un altro caso da segnalare riguarda l’affitto con riscatto, un particolare tipo di contratto in cui l’inquilino, a fronte di un versamento periodico, acquisisce il diritto di riscattare l’immobile al termine del periodo pattuito. In questo caso, l’obbligo di pagamento dell’IMU può essere attribuito anche all’inquilino.
Sgravi, riduzioni ed esenzioni
I proprietari che affittano con canone concordato possono beneficiare di una riduzione della base imponibile pari al 25%, purché il contratto sia regolarmente registrato e rispetti i parametri degli accordi territoriali. Vi sono poi specifiche esenzioni o riduzioni del 50% per immobili in comodato gratuito a parenti stretti (genitori o figli), immobili storici o artistici, e immobili inagibili o inabitabili.
Molto rilevante per il 2025 è il tema degli immobili occupati abusivamente: il proprietario che può dimostrare l’occupazione illegittima dell’immobile è esonerato dal pagamento dell’IMU per il periodo interessato e può chiedere il rimborso per gli anni precedenti, come stabilito da una sentenza della Corte Costituzionale. Anche se questa situazione non coinvolge direttamente gli inquilini, fa capire quanto la legislazione sia articolata e aggiornata alle diverse circostanze.
Quando l’IMU non si paga mai: la prima casa e gli inquilini
La prima casa adibita ad abitazione principale è generalmente esente da IMU, a meno che non sia classificata come abitazione “di lusso” (categorie A/1, A/8, A/9). Questa esenzione vale anche nel caso in cui il proprietario abbia affittato la propria abitazione a terzi: l’obbligo di pagamento rimane sempre e solo in capo al proprietario, e solo se l’immobile rientra tra quelli catastalmente considerati di lusso.
Per gli inquilini che vivono in affitto, quindi, il quadro normativo è chiaro: non devono sostenere, né sono chiamati dal Comune a versare, somme a titolo di IMU per l’abitazione che occupano a titolo di locazione. Ciò naturalmente vale per i classici contratti abitativi. In caso di variazioni contrattuali, riscatto, o specifiche previsioni scritte, vale quanto espressamente sottoscritto dalle parti.
Il pagamento dell’IMU avviene solitamente in due rate annuali, con scadenze al 16 giugno e al 16 dicembre, tramite modello F24; tuttavia, questo adempimento riguarda solo il proprietario o il titolare di diritto reale, mai l’inquilino, salvo le rare eccezioni descritte.
In conclusione, la cosiddetta “tassa sugli inquilini” legata all’IMU non esiste per chi vive in affitto. Nella stragrande maggioranza dei casi, l’intero carico fiscale resta in capo al locatore. Le uniche eccezioni si presentano solo quando si inseriscono precise clausole contrattuali che però non liberano il proprietario dalla responsabilità legale verso il Comune. Tutti gli interessati a stipulare o rinnovare un contratto di locazione dovrebbero quindi prestare molta attenzione alle clausole sottoscritte e ai riferimenti catastali dell’immobile, per evitare dubbi e obblighi non previsti dalla legge. Per approfondimenti sulla natura e le implicazioni fiscali di questa imposta si rimanda alla voce IMU su Wikipedia.
