Il tema delle spese amministrative condominiali genera spesso dubbi tra proprietari e inquilini, soprattutto in presenza di un contratto di locazione. Capire chiaramente chi sia tenuto al pagamento di queste spese è fondamentale per evitare conflitti e garantire una corretta gestione del condominio. La disciplina si articola tra quanto previsto dalla legge, la prassi degli amministratori, i regolamenti condominiali e gli accordi privati stipulati tra locatore e conduttore.
Le basi normative e la responsabilità verso il condominio
Innanzitutto, è importante sottolineare che, dal punto di vista del condominio, il responsabile unico e diretto per il pagamento delle spese condominiali – incluse quelle amministrative, cioè il compenso dell’amministratore, le spese di gestione e i servizi comuni – è esclusivamente il proprietario dell’immobile. Ciò deriva dal fatto che il rapporto giuridico tra il condominio e i diversi soggetti si fonda sulla proprietà delle singole unità immobiliari e sulla comproprietà delle parti comuni, indipendentemente da chi occupa materialmente la casa.
Questo principio è ribadito dall’articolo 1118 del codice civile e confermato dalla costante giurisprudenza: l’amministratore può agire soltanto nei confronti dei proprietari per la riscossione delle spese; le eventuali morosità ricadono solo su di loro, anche se l’appartamento è abitato da un inquilino in forza di un regolare contratto di affitto.
Distinzione tra spese ordinarie e straordinarie
Nonostante il condominio possa rivolgersi solamente al proprietario, la legge italiana e in particolare la Legge n. 392/1978 (Legge sull’equo canone) stabilisce una netta distinzione interna, nei rapporti tra locatore e conduttore, tra:
- Spese ordinarie: costi ricorrenti legati ai servizi di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, fornitura acqua, energia elettrica, riscaldamento, spurgo pozzi neri, latrine, portineria (in misura del 90% salvo patti diversi), e altri servizi comuni. Queste, salvo diverso accordo scritto, sono a carico dell’inquilino.
- Spese straordinarie: riguardano interventi eccezionali e duraturi (come rifacimento facciate, sostituzione integrale di impianti, lavori strutturali). Queste sono sempre di competenza esclusiva del proprietario e non possono essere addebitate all’inquilino.
Questo significa che, sebbene l’amministratore debba rivolgersi sempre al proprietario per ottenere il pagamento, quest’ultimo può, tramite il contratto di locazione, riversare automaticamente sul conduttore le spese ordinarie che gli spettano per legge.
Il compenso dell’amministratore e le spese amministrative
Un aspetto centrale nell’ambito delle spese amministrative condominiali è quello relativo al compenso dell’amministratore. Ad oggi, secondo la normativa vigente e i più recenti orientamenti giurisprudenziali, le somme dovute per l’opera svolta dall’amministratore sono attribuite direttamente ai proprietari. Il motivo è tecnico-giuridico: soltanto la proprietà delle unità immobiliari determina l’appartenenza al condominio e, quindi, il sorgere dell’obbligazione verso il pagamento di tali spese.
Anche nei casi in cui nel contratto di locazione si preveda una ripartizione delle spese diversa tra proprietario e inquilino, per il condominio nulla cambia: ogni comunicazione e ogni azione esecutiva avverrà nei confronti del proprietario; nessuna azione diretta può essere intrapresa contro l’inquilino, il quale risponde solo verso il suo locatore, e mai verso il condominio stesso.
Alla luce della normativa, si può dunque affermare che le spese amministrative condominiali, inclusi la parcella dell’amministratore, sono formalmente a carico del proprietario, ma il rimborso all’inquilino può essere previsto contrattualmente quando si tratti di spese ordinarie.
Responsabilità e recupero delle spese non pagate
In caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino delle spese a suo carico (ad esempio le spese ordinarie di gestione), il proprietario resta sempre l’unico obbligato verso il condominio. Di conseguenza, il condominio potrà agire legalmente contro il proprietario, che mantiene il diritto di rivalersi eventualmente sull’inquilino per il recupero delle somme dovute, anche tramite lo scioglimento del contratto di locazione in caso di grave inadempimento (ad esempio, se l’inquilino non salda le quote entro 60 giorni dalla richiesta formale).
Al contrario, se le spese straordinarie vengono erroneamente addebitate all’inquilino, questi può opporsi e chiederne la restituzione, poiché tali spese sono di esclusiva competenza del proprietario.
Prassi, accordi contrattuali e trasparenza nella suddivisione delle spese
Nella vita quotidiana condominiale, alla prassi consolidata si affiancano le esigenze di trasparenza e correttezza nella suddivisione delle spese. Tra le modalità più diffuse per evitare controversie vi è la predisposizione di uno schema dettagliato di ripartizione delle spese, allegato al contratto di locazione e stilato conformemente alle normative vigenti. In tale documento devono essere indicati:
- Le tipologie di spese ordinarie e straordinarie;
- Le modalità ed i tempi di pagamento da parte dell’inquilino;
- La possibilità , per l’inquilino, di visionare i documenti giustificativi delle spese (registro di anagrafe condominiale, tabelle millesimali, ecc.);
- Le conseguenze in caso di inadempienza.
Anche se il proprietario resta il riferimento legale unico nei confronti del condominio, la trasparenza in fase contrattuale e il rispetto della normativa sono alla base di una corretta convivenza e gestione.
Ruolo e poteri dell’amministratore
L’amministratore si occupa non solo della gestione delle spese, ma anche della loro riscossione. Dal 2012, è previsto l’obbligo per l’amministratore di attivarsi per il recupero delle somme non pagate entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio finanziario, anche tramite ingiunzione di pagamento o azione legale.
Nel momento in cui ci siano morosità ripetute, o l’inquilino risulti inadempiente verso il proprietario, l’amministratore continuerà a rapportarsi solo con il proprietario che dovrà poi, eventualmente, agire a tutela dei suoi diritti nei confronti dell’inquilino.
Conclusioni operative
In sintesi, le spese amministrative condominiali vanno pagate, ufficialmente e direttamente, sempre dal proprietario. L’inquilino è tenuto a rimborsare il proprietario solo per le spese ordinarie previste dalla legge o dal contratto di locazione. La collaborazione tra le parti e la chiara individuazione delle rispettive responsabilità sono strumenti essenziali per una serena convivenza negli spazi comuni e per la tutela dei diritti di ciascuno. Una consapevolezza accurata delle regole e delle consuetudini, infine, contribuisce a ridurre rischi di liti e contestazioni future.
