Quando si affronta il tema delle agevolazioni fiscali legate agli interventi edilizi sulla casa, la manutenzione ordinaria rappresenta una delle questioni più ricorrenti e controverse. Nel corso degli anni, la disciplina fiscale italiana ha precisato in modo puntuale quali tipologie di lavori possono essere oggetto di detrazione e in quali condizioni. Il risparmio che si può realizzare, se ben informati sulle normative e sulle casistiche, è considerevole: tuttavia, è imprescindibile conoscere limiti, elenchi e modalità di applicazione affinché la spesa sostenuta diventi davvero un investimento intelligente.
Cosa si intende per manutenzione ordinaria e quando è detraibile
La manutenzione ordinaria comprende tutte quelle attività finalizzate alla riparazione, al rinnovamento o alla sostituzione delle finiture degli edifici e alla manutenzione in efficienza degli impianti tecnologici esistenti. A differenza della manutenzione straordinaria, che si applica agli interventi sulle parti strutturali o che modificano la funzione dell’immobile, quella ordinaria riguarda opere più semplici e ripetitive che mantengono l’immobile in buono stato di utilizzo.
È possibile detrare le spese sostenute per la manutenzione ordinaria solo se riferite alle parti comuni degli edifici residenziali, come previsto dalla Legge di Bilancio 2025 confermata anche per quest’anno. La detrazione Irpef arriva fino al 50% delle spese, per un massimo di 96.000 euro, da suddividere in 10 quote annuali di pari importo. Non è invece prevista la detrazione per lavori di manutenzione ordinaria realizzati su singole unità immobiliari, a meno che siano parte di un intervento più ampio di ristrutturazionemanutenzione straordinaria.
Elenco completo degli interventi ammessi alla detrazione
Per comprendere concretamente quali interventi rientrano nella detraibilità fiscale, è necessario tenere presente la distinzione tra le parti comuni (condominiali) e le singole unità abitative. Le opere di manutenzione ordinaria sulle parti comuni che danno diritto a detrazione includono:
- Tinteggiatura delle scale, dei corridoi, delle facciate, dei muri di cinta e degli androni condominiali
- Sostituzione di pavimenti e rivestimenti nelle aree comuni come cortili o terrazzi condominiali
- Riparazione o sostituzione di infissi, serramenti e porte comuni (ad esempio portoni d’ingresso del condominio, finestre dei pianerottoli)
- Rinnovo o rifacimento di intonaci, ringhiere, parapetti e cancelli esterni
- Manutenzione e messa in sicurezza degli impianti elettrici, idraulici, citofonici, di ascensori e scale mobili condominiali
- Lavori sulle coperture, inclusa la riparazione del tetto, delle grondaie e dei pluviali comuni
- Interventi di pulizia e sanificazione periodica delle aree comuni
- Sostituzione delle cassette postali e degli impianti di videosorveglianza comuni
- Riparazione o sostituzione delle pompe di sollevamento acque e impianti di autoclave condominiali
- Rinnovo delle aree verdi comuni e della pavimentazione dei vialetti di accesso
Questi interventi sono agevolabili anche nel caso in cui il condominio sia costituito da villette a schiera oppure da un piccolo numero di appartamenti. Invece, per quanto riguarda le singole unità abitative (appartamenti, ville unifamiliari), la detrazione spetta solo quando il lavoro di manutenzione ordinaria è inserito in un intervento di maggiore rilievo, come ad esempio una ristrutturazione straordinaria che include anche opere minori di rifinitura.
Normativa di riferimento e aliquote vigenti
Sul piano normativo, la questione è regolata principalmente dall’IRPEF e dall’articolo 16-bis del TUIR, oltre che dalle successive leggi di bilancio che hanno modificato e ampliato il panorama delle detrazioni. La legge di bilancio 2025 ha confermato la possibilità di ottenere la detrazione del 50% delle spese sostenute fino a 96.000 euro per ogni unità immobiliare. L’agevolazione si applica solo agli edifici residenziali (non alle attività produttive).
A partire dal 2025, la percentuale di detrazione scende al 36% per le abitazioni diverse dalla prima casa, sempre con il medesimo limite di spesa. La detrazione deve essere richiesta in sede di dichiarazione dei redditi e viene riconosciuta, in caso di lavori condominiali, a ciascun condomino in proporzione alle quote millesimali di partecipazione.
Per poter usufruire delle detrazioni, la spesa deve essere documentata e la tracciabilità dei pagamenti è obbligatoria (bonifici parlanti con indicazione precisa della causale e del Codice Fiscale di chi beneficia della detrazione).
Bonus mobili e altri incentivi collegati
Una delle opportunità più interessanti per chi effettua lavori di manutenzione ordinaria nelle parti comuni riguarda la possibilità di accedere anche al bonus mobili. Secondo la normativa vigente, infatti, tutti i contribuenti che beneficiano della detrazione per lavori di ristrutturazione (compresa la manutenzione ordinaria sulle parti comuni) possono detrarre anche il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ utilizzati per arredare l’immobile oggetto di lavori.
Gli incentivi possono essere cumulati con altre agevolazioni, come l’Ecobonus per il miglioramento dell’efficienza energetica. Tuttavia, nel caso della manutenzione ordinaria, la doppia detrazione è ammessa solo se gli interventi rientrano nelle specifiche previste dalla normativa e sempre nel rispetto dei limiti massimi di spesa consentiti.
Gli interventi agevolabili da bonus mobili collegati alla manutenzione ordinaria comprendono:
- Lettini, divani, tavoli e complementi d’arredo destinati ad aree comuni
- Elettrodomestici come frigoriferi, forni, lavatrici e lavastoviglie per spazi condominiali
- Armadi, sedie e arredi per portinerie, locali riunione, sale condominiali
Condizioni e attenzioni pratiche
È fondamentale raccogliere e conservare tutte le fatture e i documenti di spesa relativi agli interventi, così come le delibere condominiali che autorizzano i lavori. In assenza di questi elementi, l’Agenzia delle Entrate può negare la detrazione. Inoltre, la detraibilità spetta anche agli affittuari e ai titolari di altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione) purché abbiano sostenuto le spese.
Volendo riassumere, le regole fondamentali per usufruire pienamente delle detrazioni fiscali sulla manutenzione ordinaria sono:
- Solo le spese per parti comuni condominiali danno diritto alla detrazione diretta
- L’intervento su singola abitazione è detraibile solo se incluso in opere di ristrutturazione straordinaria
- Pagamento tramite strumenti tracciabili e conservazione della documentazione
Seguendo con attenzione queste indicazioni si può ottenere un rimborso consistente delle spese sostenute, migliorando il valore e la vivibilità dell’edificio con una programmazione intelligente degli investimenti. Informarsi, pianificare correttamente e affidarsi a professionisti specializzati resta il metodo più efficace per trarre il massimo vantaggio dalla normativa fiscale attualmente in vigore.
