La trasparenza nella gestione dei conti condominiali è uno degli elementi fondamentali che garantiscono il buon funzionamento di un condominio e la tutela dei diritti di ciascun condòmino. In Italia, il Codice Civile e la normativa recente dispongono regole ben precise su chi può accedere alle informazioni contabili e su come avviene il controllo sulle spese e i movimenti finanziari effettuati dall’amministratore condominiale. Questo diritto alla visione e verifica della documentazione non solo interessa direttamente ogni proprietario, ma può prevedere anche la nomina di soggetti terzi incaricati di un controllo approfondito. Vediamo nel dettaglio come funziona questa procedura, chi ne è legittimato e quali sono i rimedi in caso di atteggiamenti ostruzionistici da parte dell’amministratore.
Il diritto di accesso ai conti condominiali
Tutti i condòmini hanno il diritto, sancito dalla legge, di visionare il bilancio condominiale, le relative entrate e uscite, e ogni altro documento che costituisce il rendiconto patrimoniale del condominio, inclusi gli estratti conto bancari del conto corrente intestato al condominio. Questo diritto è riconosciuto per garantire la trasparenza nella gestione delle risorse comuni e tutelare gli interessi economici di ciascun proprietario. La normativa di riferimento è principalmente l’articolo 1130-bis del Codice Civile, introdotto dalla riforma condominiale del 2012, che disciplina il modo in cui il rendiconto deve essere redatto e quali dati deve contenere per consentire una verifica immediata e puntuale da parte di ogni avente diritto.Condominio su Wikipedia
Secondo quanto previsto, l’accesso ai documenti contabili avviene tramite l’amministratore, che è tenuto a conservare tutta la documentazione per almeno dieci anni e a metterla a disposizione dei condòmini su richiesta, senza necessità di fornire motivazioni particolari. Il condòmino può richiedere di visionare gli estratti conto oppure ottenere una copia degli stessi, anche a proprie spese. La legge non consente una consultazione diretta presso la banca da parte del singolo proprietario, proprio per questioni di privacy e correttezza procedurale, ma l’amministratore non può in alcun caso opporsi a tali richieste.
Il ruolo dell’amministratore e dei revisori
L’amministratore di condominio rappresenta la figura centrale nella gestione e tenuta della contabilità condominiale. I suoi compiti, stabiliti dall’articolo 1130 del Codice Civile, comprendono la redazione del bilancio annuale, la convocazione dell’assemblea per la sua approvazione, la conservazione della documentazione contabile e la trasmissione delle informazioni ai condòmini che ne facciano richiesta.Amministratore di condominio su Wikipedia
Oltre all’amministratore, la legge consente all’assemblea condominiale di nominare, in qualsiasi momento, un revisore condominiale. Si tratta di un professionista (commercialista, esperto contabile o altro soggetto qualificato) o, in assenza di criteri specifici nel Codice Civile, anche di una persona di fiducia dei condòmini, incaricato di verificare la regolarità della contabilità condominiale. La nomina di un revisore può riguardare uno o più esercizi e deve essere deliberata con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore. Le spese per tale incarico sono ripartite fra tutti i condòmini sulla base delle quote millesimali.
Revisione e verifica
Il revisore non ha il compito di rifare la contabilità, bensì di verificare la correttezza e congruità dei dati presentati; non si esprime sulle scelte di gestione, come la ripartizione delle spese, ma solo sulla rispondenza dei dati ai fatti gestionali concretamente avvenuti. L’operato del revisore è quindi una garanzia di affidabilità delle informazioni proposte dall’amministratore e rappresenta un ulteriore strumento di tutela per l’intero condominio, in particolare in caso di dubbi, discordie o sospetti di irregolarità.
Controllo del singolo condòmino: strumenti e limiti
Ogni condòmino può esercitare, in qualsiasi momento, il diritto di visionare e controllare la documentazione condominiale. Questo può avvenire con modalità diverse, tra cui:
- Richiesta scritta (via posta, email, PEC) all’amministratore di accesso ai documenti specifici.
- Richiesta di copie degli estratti conto e dei bilanci, generalmente a proprie spese.
- Richiesta di spiegazioni, chiarimenti o dettagli su singole voci di entrata e uscita.
- Presentazione di modifiche o correzioni delle voci contestate durante l’assemblea condominiale.
L’amministratore deve rispondere tempestivamente, senza ostacolare il diritto di controllo: il diniego o ritardo può configurare una grave irregolarità e consente agli interessati di segnalare il comportamento alla assemblea, arrivando anche alla revoca dell’incarico in caso di irregolarità conclamate o truffa.
Se l’amministratore si rifiuta di mostrare il bilancio o gli estratti conto, o non fornisce giustificativi adeguati, il condòmino può promuovere la convocazione di un’assemblea straordinaria, coinvolgendo almeno 1/6 del valore millesimale dell’edificio, cioè almeno 166 millesimi. All’ordine del giorno può essere inserita la discussione sulla possibile revoca dell’amministratore, per inadempimento degli obblighi di trasparenza. In casi gravi, si può ricorrere anche all’autorità giudiziaria.
Privacy, limiti e rimedi in caso di irregolarità
Il diritto di controllo non è assoluto: va bilanciato con la tutela della privacy degli altri condòmini. Il Garante per la Privacy ha chiarito che ciascun proprietario può verificare quanto versato e l’operato dell’amministratore, ma l’accesso agli estratti conto deve avvenire tramite il tramite dell’amministratore, che può oscurare dati irrilevanti rispetto al controllo richiesto (ad esempio dati identificativi di altri condòmini non coinvolti nella specifica contestazione).
Quando il controllo non è sufficiente a tutelare gli interessi del condominio, o emergono sospetti di cattiva gestione e mancanza di trasparenza, l’assemblea può incaricare un revisore esterno o procedere alla verifica giudiziale. Se vengono accertate irregolarità o frodi, il condominio può agire in giudizio per chiedere il rimborso delle somme indebitamente sottratte e la revoca dell’amministratore.
In sintesi, il sistema italiano prevede strumenti di controllo efficaci a tutela di tutti i condòmini: dall’accesso diretto ai documenti, passando per la possibilità di incaricare revisori, fino al ricorso all’assemblea e all’autorità giudiziaria in caso di comportamenti scorretti. Queste garanzie contribuiscono a rendere trasparente e sicura la gestione delle risorse comuni, proteggendo i diritti di ciascun proprietario e la corretta amministrazione degli immobili in condominio.
